De BNI-strook aan de Havenstraat

In de afgelopen periode hebben diverse (groepen) mensen ideeën ontwikkeld voor de zogenaamde ‘BNI-strook’ langs de Havenstraat. De BNI-strook is een strook grond langs de Havenstraat. De ideeën zijn gepresenteerd tijdens een raadspodium in oktober 2017. Op deze pagina leest u de achtergrond daarvan en de huidige stand van zaken.

Achtergrond

De Havenstraat is de doorgaande route van de oude haven naar het dorp en weer terug. In 2013 is de Havenstraat opgeknapt, om de route voor toeristen - bijvoorbeeld mensen die met hun boot aanleggen in de haven - en andere passanten aantrekkelijker te maken. De Havenstraat is opnieuw ingericht, heeft nieuwe bestrating gekregen en er zijn mooie bomenrijen aan weerszijden van de straat gekomen. Met BN-International (BNI) zijn in 2013 afspraken gemaakt rondom de zogenaamde Krachtcentrale. Een monumentaal gebouw, dat inmiddels met financiële steun van de gemeente, een nieuwe culturele functie heeft gekregen. Ook zijn met BNI toen afspraken gemaakt over de strook grond langs de Havenstraat naar de Ambachtsweg. Het vrijmaken van die strook door BNI, zorgt ervoor dat er op die strook iets kan gebeuren dat past bij de Havenstraat als doorgaande route. Een bestemmingsplan dat dit mogelijk kan maken, ligt er al.

Eigendom BNI en afspraken met BNI 2013

BNI is eigenaar van de strook grond langs de Havenstraat en heeft daardoor belangrijke zeggenschap over de grond. Daarnaast hebben gemeente en BNI in 2013 afspraken gemaakt en die gelden nog steeds. Eén van die afspraken is dat BNI de risicodragende partij is. Ook is overeengekomen dat de gemeente gedurende 15 jaar (na 2013) geen gebruik zal maken van de onteigeningsbevoegdheid of bevoegdheid uit de Wet voorkeursrecht gemeenten. De gemeente heeft in 2013 dus voor een passieve rol heeft gekozen. Vanwege deze aspecten adviseert Cushman & Wakefield om de ontwikkelingsopgave bij de risicodragende partij(en) te laten overeenkomstig de gemaakte afspraken.

Ideeën en plannen

De raad organiseerde in oktober 2017 een raadspodium om te horen welke ideeën er leven voor inrichting van de BNI-strook. Deze ideeën zijn gepresenteerd op dit raadspodium. Zo is er een idee van de “Havenstraatgroep”, ook is er een  plan van WPRI, de projectontwikkelaar waarmee BNI afspraken heeft gemaakt over aankoop van het terrein. Beide plannen voorzien in diverse functies (cultuur/maatschappelijk/kantoor) en parkeren. Het plan van WPRI voorziet wat meer in commerciële functies, in een detailhandelsfunctie (foodmarkt/supermarkt) en in bovengronds parkeren. De gemeenteraad gaf het college via een motie opdracht om de (financiële) haalbaarheid van verschillende ontwikkelscenario’s te onderzoeken. De opdracht voor dat onderzoek is uitgevoerd Cushman & Wakefield.

Conclusie onderzoek (financiële) haalbaarheid

Cushman & Wakefield (CW) heeft onder meer de ideeën van de “Havenstraatgroep” en WPRI op (financiële) haalbaarheid onderzocht. Daarnaast heeft CW een variant onderzocht, die uitgaat van de met BNI overeengekomen bestemmingsplanmogelijkheden (kantoor, bedrijf of cultureel). Dat is - in financieel opzicht – de meest gunstige variant. De andere twee ideeën laten een tekort zien.

In de berekening is rekening gehouden met de:

  • marktconforme grondwaarde op basis van de bestemming (marktconform wil zeggen wat de grond in het normaal economisch verkeer aan waarde heeft),
  • kosten van sanering van de grond en gebouwen,
  • kosten van verplaatsing van productielijnen en
  • (rente)kosten die verbonden zijn aan het tijdsverloop van herontwikkeling.

En die herontwikkeling is complex. De maatschappelijke wensen, die onder meer zijn gepresenteerd tijdens het raadspodium, zijn niet kostendekkend en staatssteunrisico’s - bijvoorbeeld door aankoop van de strook grond door de gemeente tegen een niet-marktconforme waarde - mag de gemeente niet lopen.

Alternatieven

Vanwege de financiële en bedrijfseconomische belangen die met dit project zijn gemoeid, wordt in een besloten  commissievergadering verder gesproken over dit onderwerp.

Een aantal aspecten zijn in de raads-/ commissiediscussie van belang, zoals:

  • De gemeente mag geen staatssteun verlenen. Dat betekent dat aankoop van de grond alleen tegen maximaal de marktconforme waarde mag. Die waarde wordt bepaald op basis van de brede invullingsmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt.
  • Aankoop van de grond betekent dat er geld uit de gemeentelijke reserve moet worden gehaald.
  • De gemeentelijke reserve levert jaarlijks een bedrag aan rente op. Dat bedrag is ook noodzakelijk om uitgaven in de begroting te kunnen betalen.
  • Een bedrag uit de reserve halen betekent dus dat we minder rente-inkomsten hebben. Om de begroting dan toch sluitend te krijgen moet er dus in de begroting een mogelijkheid voor bezuiniging worden gevonden. Lukt dat niet, dan is er sprake van een structureel (= jaarlijks terugkerend) tekort. Geld uitgeven aan het BNI-terrein, betekent dus dat andere uitgaven niet gedaan kunnen worden en dat betekent weer dat er keuzes gemaakt moeten worden.

Als de grond kan worden aangekocht voor de marktwaarde (behorend bij de geldende bestemming) én de gemeente kiest ervoor om de strook in te vullen met een bepaalde hoeveelheid culturele en maatschappelijke functies, dan betekent dat dat de gemeente minder grondopbrengst ontvangt dan de aankoopwaarde. Dat betekent dan ook weer een financieel verlies, dat ook leidt tot een jaarlijks (structureel) verlies in de begroting. Ook dat is een politieke keuze.